Оспаривание кадастровой стоимости стало возможным с 2012 года. Законодательство не позволяет снизить кадастровую стоимость самостоятельно. Эксперты «ФИНЭКА» делятся 7-ми летним опытом работы по снижению кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости — бесплатный анализ ситуации
Пришлите кадастровый номер на электронную почту info@fineka.ru с темой письма «Оспаривание кадастровой стоимости — бесплатный анализ». В письме укажите кадастровый номер объекта, имя и контактный телефон. В течение рабочего дня мы пришлем на Ваш номер WhatsApp сообщение о том, какие есть возможности по оспариванию кадастровой стоимости и какова стоимость услуг. Если Вас подробно интересует «Как оспорить кадастровую стоимость», то необходимо уделить немного времени и прочитать статью. Мы постарались подробно описать весь процесс.
11 минут для того чтобы разобраться
Если у Вас нет такого времени, то не читайте это сейчас. Отложите статью на тот случай, когда Вы сможете вдумчиво разобраться раз и навсегда в этом вопросе. Мы гарантируем, что если Вы выделите от 11 до 15 минут Вашего внимания, то узнаете об этой услуге ВСЕ! Кроме того, сможете подробно рассказать об этом знакомым. Да, кое-где мы могли перестараться и Вы встретите несколько абзацев, в которых мы углубились в суть очень подробно, но для этого мы и потратили свои силы, чтобы Вы узнали что такое «Оспаривание кадастровой стоимости».
Остерегайтесь недобросовестных исполнителей
На сайтах компаний, которые предлагают услуги по оспариванию нет прозрачных и конечных цен.
Например: «Сделаем под ключ от 30.000 рублей». Вы соглашаетесь на эти услуги и в итоге заплатите в 2-3 раза больше. Такое предложение не содержит всех рисков и затрат. Вы соглашаетесь на заключение договора, а потом Вам объяснят, что комиссия отказала и поэтому необходимо идти в суд, при этом возникают судебные расходы и т.д. Или такое: «Цена услуг устанавливается после ознакомления с Вашей ситуацией». Дальше мы подробно об этом расскажем.
Поверьте, в этой услуге все прозрачно. Здесь нет никаких дополнительных оплат за «решение вопроса» или еще что-то. Здесь все четко и понятно.
Вам необходимо максимально подробно понять механизм. Когда Вы хорошо вникните в задачу, то у Вас не останется вопроса: «За что я плачу деньги, или чем это может закончиться?». Мы не работаем с клиентом по принципу: «Вам не обязательно знать детали, для этого есть мы». Эксперты компании «ФИНЭКА» хотят донести до своих заказчиков прозрачный механизм оказания услуги, чтобы исключить сюрпризов и недопониманий.
Мы не скрываем рисков, поэтому юристы компании расскажут о наблюдениях за работой комиссии по оспариванию и практикой рассмотрения дел в суде, с учетом «невероятных» результатов судебных экспертов, с которыми нам приходится «бороться» после выдачи ими заключений. На опыте работы оценщиков и экспертов мы покажем, что Вы можете получить на выходе.
Кроме того, мы покажем несколько примеров, на которых Вы поймете, какие риски могут возникнуть и в комиссии и в суде.
Но для начала, нужно определиться: существует ли экономический смысл оспаривать кадастровую стоимость Вашего объекта?
Что нужно знать перед началом оспаривания кадастровой стоимости?
Пожалуй, это самый важный этап. От принятия решения зависит сэкономите ли Вы на налогах, арендных платежах или выкупе, или потеряете деньги. Процедура оспаривания долгий и дорогостоящий процесс. Но по срокам и стоимости чуть позже. Рассмотрим простой пример оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, на.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровой стоимостью 12 млн. рублей в Краснодаре с видом разрешенного использования – размещение магазина. Ежегодный налог на земельный участок составляет 180.000 рублей (1,5% в год от кадастровой стоимости).
Для начала, нужно понимать, за какой период вы можете сэкономить налог на землю. Итак, земли населенных пунктов крайний раз переоценивали в 2016 году. Таким образом, предположительно, следующая переоценка кадастровой стоимости произойдет через 5 лет – в 2021 году. Т.е. с 1 января 2021 года кадастровая стоимость Вашего земельного участка может измениться и ставка налога будет другой, она может быть как выше, так и ниже. Крайние изменения в законодательстве допускают пересматривать уплаченный земельный налог за предыдущие 3 года и налоги, которые предстоит уплатить в будущем до следующей переоценки.
Вышесказанное еще не является подтверждением экономической целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Что важно знать еще?
Оспаривание кадастровой стоимости не простой процесс. До принятия решения об оспаривании Вы должны знать, а какова реальная стоимость земельного участка? Если вы хорошо ориентируетесь в рыночных ценах на землю, то определите это самостоятельно. Или же проконсультируйтесь с оценщиком, при этом, не обязательно за это платить деньги. Нам часто клиенты присылают кадастровый номер, и мы бесплатно консультируем о величине ориентировочной рыночной стоимости объекта.
Итак, с помощью оценщика Вы установили, что реальная рыночная стоимость земельного участка составляет 6 млн. рублей, а кадастровая 12 млн. рублей. Т.е. при переоценке кадастровой стоимости налог на землю составит 90.000 рублей. А сейчас Вы платите 180.000 рублей. Экономия до 90.000 рублей в год.
Теперь необходимо определить затраты.
Затраты на оспаривание кадастровой стоимости
Оценщик компании «ФИНЭКА» составит отчет об оценке небольшого земельного участка за 10.000 рублей. Стоимость услуг по оценке земельного участка для любого региона России указана здесь.
Стоимость услуг по оценке здания или помещения, для снижения кадастровой стоимости.
Доверенность на юриста, который представляет Ваши интересы в суде, стоит 1.600 рублей. О представлении интересов в комиссии поговорим позже.
Юрист компании «ФИНЭКА» подготовит исковое заявление и документы для подачи в суд, а также поучаствует в судебных заседаниях. Такие услуги Вам обойдутся в 30.000 рублей.
Судья назначает судебную экспертизу сторонней экспертной организации по вопросу установления рыночной стоимости земельного участка. Экспертная организация возьмет с Вас от 40.000 рублей, в каких-то ситуациях при больших объектах цена за экспертные услуги может быть и до 60.000 рублей.
Таким образом, при идеальном исходе дела, процедура оспаривания обойдется Вам ориентировочно в 81.600 рублей (если экспертиза стоит 40.000 рублей). Вопрос возмещения судебных расходов и вопрос оплаты судебной экспертизы мы рассмотрим далее.
Итак, Вы уже практически решили заняться оспариванием
Если Вы хотите сэкономить на переплатах земельного налога за ранее уплаченные 3 года и предстоящие 2 года, и эти затраты окупятся, то есть экономический смысл процедуры оспаривания. Вы должны знать о рисках.
Оспаривание кадастровой стоимости, а какие риски?
Цены на рынке земли имеют интервальное значение. Нельзя утверждать, что цена земельного участка, которую оценили оценщики «ФИНЭКА» составляет 1 млн. рублей за сотку и только. Интервал стоимости может быть всегда. Судебный эксперт, которому поручат проведение экспертизы, как и другой оценщик, подбирает аналоги для расчета рыночной стоимости. Например, эксперт подобрал все схожие объекты сравнения, их оказалось восемь, которые имеют цены за 1 сотку:
- 1 млн. рублей
- 1,1 млн. рублей
- 0,9 млн. рублей
- 1,5 млн. рублей
- 1,4 млн. рублей
- 1,2 млн. рублей
- 1,15 млн. рублей
- 1,25 млн. рублей
При этом, все объекты сравнения схожи по основным параметрам и могут быть использованы для расчета. Задача эксперта выбрать 3-5 аналогов, которые максимально приближены по своим экономическим показателям и по ним произвести оценку.
Когда такую предварительную оценку делали оценщики «ФИНЭКА», они использовали нижние показатели рынка, которые дали в среднем 1 млн. рублей за 1 сотку и это разумно. Объясняется это принципом замещения: благоразумный покупатель не заплатит за объект цену больше, чем цена приобретения схожего объекта, т.е. если на рынке есть такой же участок, но дешевле, то никто не купит другой дороже. Кроме того, сейчас активность на рынке недвижимости снижена и нужно всегда ориентироваться на нижние значения для объективности результата.
Но понятие схожести аналогов тоже относительно. Каждый эксперт имеет собственное мнение. К примеру, судебный эксперт определил Ваш объект к высоколиквидным и решил, что аналоги 5, 6, 7, 8 – идеально подходят в качестве объектов сравнения. Таким образом, в результате оценки и внесения корректировок эксперт получит, допустим, 1,24 млн. рублей за 1 сотку. Что с учетом площади составит 7,44 млн. рублей вместо 6 млн. Разница с нашей оценкой почти 25%. Если не будет обоснованных замечаний у сторон, то суд вынесет Решение об установлении кадастровой стоимости в размере 7,44 млн. рублей. Против кадастровой в 12 млн. это очень хороший результат. О судебном процессе еще поговорим, пока нужно определиться стоит ли этим заниматься.
А какие еще могут быть риски при оспаривании?
К примеру, ситуация немного другая. Кадастровая стоимость участка 12 млн. рублей и по предварительным оценкам нашего оценщика рыночная стоимость получилась 9 млн. рублей. Вы посчитали, что за 5 лет Вы можете сэкономить 225.000 рублей, даже при затратах в 81.600 рублей выгода составляет 143.000 рублей за 5 лет. Но, нужно помнить про интервал рыночной стоимости и про ситуацию, когда у эксперта получается другой результат.
Простыми словами, если кадастровая стоимость объекта лишь на 20-25% выше реальной рыночной стоимости, то всегда знайте, что может попросту ничего не получиться в результате оспаривания, по причинам, связанным с интервалом стоимости на рынке и со спорным подбором аналогов, который мы описывали выше. Если же рыночная стоимость ниже на 40%, 50% и более, а иногда и в несколько раз, то, конечно, мы рекомендуем заняться процессом оспаривания.
Что же делать дальше, если Вы приняли решение оспаривать?
Если Вы приняли решение оспаривать кадастровую стоимость
Оспаривание кадастровой стоимости при переоценке рыночной стоимости возможно только с отчетом об оценке. Первое что потребуется Вашему юристу – отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный оценщиком, который имеет квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости». Оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта, при этом, осмотр объекта проводить нецелесообразно, так как оценщик устанавливает рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости, а это всегда дата в прошлом. И произвести осмотр на эту дату уже невозможно. Поэтому при оценке рыночной стоимости, впрочем, как и при судебной экспертизе, выезд на объект не обязателен. При наличии подробного фотоматериала установить объективную рыночную стоимость объекта не составит сложности. При оценке желательно прислать оценщику подробный фотоматериал, впрочем, детальный список информации и документов, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости Вы можете посмотреть внизу.
Зачем нужен юрист при оспаривании кадастровой стоимости?
В судебном заседании принимать участие имеет право только дипломированный юрист. Вы можете присутствовать как собственник объекта, но участвовать в судебном процессе не имеете право и отстаивать свои права не сможете.
Что будет в судебном процессе по оспариванию кадастровой стоимости?
На первом заседании судья назначает независимую судебную экспертизу. Судебную экспертизу поручают экспертам на усмотрение суда. Из практики работы можно сказать, что в 99% случаях судья не назначит в ту организацию, в которую хотите назначить Вы. Это будет незнакомая Вам компания и каковы причины, по которым назначена экспертиза именно туда, никому не известно. Причем, эксперт, который потом подпишет такую экспертизу, вполне возможно работает по основному месту работы в другой экспертной организации. Но это уже совсем другая история. Вернемся к нашему суду. Следующее заседание будет только после производства экспертизы. После получения определения о назначении экспертизы экспертная компания может направить в Ваш адрес счет на оплату экспертизы.
Кто оплачивает судебную экспертизу при оспаривании кадастровой стоимости?
Суд возлагает обязанность оплаты экспертных работ, в рамках дел по оспариванию кадастровой стоимости, на заявителя, т.е. на Вас. Судебные эксперты выставляют счет на оплату. Вам не обязательно оплачивать счет сразу и это не влияет на исход экспертизы. При оспаривании кадастровой стоимости юристы компании «ФИНЭКА» рекомендуют дождаться заключения и после вынесения Решения суда оплачивать работу эксперта.
Судебные расходы, а также расходы, связанные с оплатой эксперта, не возместят. Это происходит потому, что это не совсем обычный судебный спор, это даже вообще не спор. Здесь нет ответчика. Так как законодательство дает Вам право не оспаривать величину кадастровой стоимости, а лишь обратиться в суд или комиссию для установления в качестве кадастровой стоимости величины рыночной стоимости. Т.е. вы не оспариваете методику определения кадастровой стоимости и ранее проведенные расчеты, а устанавливаете совсем иную рыночную величину стоимости. Таким образом, это не спор, это право установить вместо кадастровой стоимости рыночную стоимость.
Не оплачивайте экспертизу сразу!
Нельзя оплачивать судебную экспертизу в процессе оспаривания кадастровой стоимости. Ждите пока юрист ознакомится с заключением эксперта. Если результат экспертизы соответствует заявлению, то все нормально, мы ждем назначения заседания, на котором будет вынесено решение об установлении новой стоимости. После вынесения решения спокойно оплачивайте счет экспертной организации. Но так процессы проходят редко.
Если Вы не согласны с результатами судебной экспертизы при оспаривании кадастровой стоимости
Юрист компании «ФИНЭКА», после ознакомления с заключением судебного эксперта, сообщает Вам результаты судебной экспертизы. При этом, предварительно судебную экспертизу анализирует специалист, который определяет наличие или отсутствие грубых замечаний. В случае, если замечания существенные, а самое главное, обоснованные, то юрист с Вашего позволения готовит ходатайство об устранении замечаний и назначении дополнительной или повторной экспертизы. При этом, Вы не несете дополнительных затрат на рецензию заключения и подготовку дополнительного ходатайства.
Дополнительная или повторная экспертиза необходима для исправления замечаний, которые допустил эксперт, назначенный судом, и снижению стоимости.
В случае, если замечания не существенны, а именно не влияют на итоговый результат, то в таком случае, мы рекомендуем согласиться с экспертизой и не оспаривать результат. Оспаривание кадастровой стоимости с такой практикой редко. Обычно, у нас всегда много замечаний к экспертизам.
Кто и когда оплачивает дополнительную или повторную судебную экспертизу?
Если суд назначит дополнительную экспертизу в ту же организацию, которая проводила первую экспертизу, то такая работа будет считаться устранением ошибок и не предполагает дополнительной оплаты.
В случае, если суд назначает повторную экспертизу в другую экспертную организацию, то новые эксперты выставляют счет на проведение экспертизы и Вам придется его оплатить, но позже, не торопитесь это делать сразу.
Что делать с предыдущим счетом той экспертной организации, которая при проведении судебной экспертизы допустила ошибки? Оплачивать Вы будете только счет той экспертной организации, результаты которой легли в Решение суда, а значит оплачивать будете только один счет.
Помогает ли рецензия экспертного заключения для назначения дополнительной или повторной экспертизы?
Рецензия экспертного заключения при оспаривании кадастровой стоимости здания аптеки в районном центре Краснодарского края помогла снизить кадастровую стоимость с 44,5 млн. рублей до 17,7 млн. рублей.
Оценка рыночной стоимости здания, которую проводили оценщики компании «ФИНЭКА», показала результат 12 млн. рублей. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подано в суд.
Судья назначил экспертизу, которая определила стоимость в размере 35 млн. руб. Суд не стал принимать во внимание возражения юриста и слушать замечания к экспертизе и вынес решение об установлении кадастровой стоимости в размере 35 млн. рублей.
Юрист компании подал жалобу в суд апелляционной инстанции и приложил рецензию с замечаниями. Судья апелляционного суда назначил дополнительную экспертизу в ту самую организацию, которая проводила первую экспертизу. Судебный эксперт не стал существенно исправлять замечания и стоимость осталась неизменной. Специалисты компании «ФИНЭКА» подготовили повторную рецензию, теперь уже на дополнительную экспертизу, после которой, судья назначил повторную экспертизу в другую экспертную организацию. Повторная судебная экспертиза показала рыночную стоимость в размере 17,7 млн. руб. Заказчика устроил такой результат.
В каких случаях нецелесообразно оспаривать кадастровую стоимость?
Например, Вы собственник жилого дома, кадастровая стоимость которого составляет 6 млн. рублей. Налог на имущество, при ставке 0,2% от кадастровой стоимости, составит 12 тысяч рублей. Т.е. даже если Вы снизите кадастровую стоимость в 3 раза, то налог на имущество уменьшится до 4 тыс. рублей. Затраты на процедуру оспаривания нецелесообразны.
То же самое касается квартир и небольших земельных участков и объектов капитального строительства. Оспаривание кадастровой стоимости необходимо делать только тогда, когда выгода превысит затраты. Посмотрите выше из чего складываются затраты.
Оспаривание кадастровой стоимости для выкупа земельного участка
Если Вы планируете выкуп земельного участка, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости, то оспаривать кадастровую стоимость, как правило, целесообразно. Мы рекомендуем проконсультироваться с оценщиками для принятия решения о возможном результате оспаривания. В компании «ФИНЭКА» такая консультация бесплатная, для этого нужно прислать кадастровый номер.
Какие сроки оспаривания кадастровой стоимости?
Оценщик готовит отчет об оценке в течение 3-4 рабочих дней.
1-2 дня уйдут на подготовку искового заявления. Таким образом, при наличии всех необходимых документов, обратиться в суд можно уже через неделю.
От двух недель до 1 месяца пройдет первое заседание, на котором назначат судебную экспертизу. Эксперты могут месяц тянуть с экспертизой и потом еще от недели до двух судья проведет второе заседание.
Если все пройдет гладко, то уже спустя 2-3 месяца Вы получите на руки готовое Решение об оспаривании кадастровой стоимости. Если придется побороться с экспертами и готовить рецензию, а также потом ждать устранения ошибок в рамках дополнительной экспертизы, то срок получения Решения может затянуться до 6 месяцев. Если придется перейти в следующую инстанцию, то срок будет еще дольше. Из последней практики все заканчивается в первой инстанции.
В комиссию по оспариванию обращаться бессмысленно
95% решений комиссии по оспариванию кадастровой стоимости отрицательные. При этом, причина одна – комиссия найдет замечание в отчете об оценке. Спорить с выводами членов комиссии бесполезно. Даже если дополнительно приложить к отчету об оценке рыночной стоимости положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, которое не является обязательным, все равно комиссия найдет свои замечания. Это практика. Поэтому, если есть возможность обратиться в суд, нужно обращаться в суд. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии проблематично. Те работы по оспариванию кадастровой стоимости, за которые берутся наши специалисты в суде, всегда приводят к снижению кадастровой стоимости.
Если все же решили идти в комиссию по оспариванию
Вы можете попробовать свои силы в комиссии, тогда это можно сделать самостоятельно, предварительно подготовив отчет об оценке земельного участка, или отчет об оценке здания/помещения, а также, Вы можете обратиться к юристам для подготовки пакета документов и участия в комиссии. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии происходит быстро. С отчетом об оценке и необходимым пакетом документов подается заявление. В течение 1 месяца комиссия примет решение. На заседании комиссии разрешается присутствовать, только это, как правило, ничего не меняет, решение вероятнее всего будет отрицательным.
Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?
Самое важное, что необходимо сделать Вам – доверенность. Если Вы физическое лицо – нотариальная доверенность на юриста, которая стоит 1600 рублей. Если Вы представляете интересы юридического лица, то доверенность подписывает руководитель организации. Остальные документы не требуют отдельного внимания, мы все объясняем при обсуждении условий договора
Подробный список документов для оспаривания кадастровой стоимости Вы найдете ниже.
Какой суд рассматривает дела по оспариванию кадастровой стоимости?
В Краснодарском крае все дела по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства рассматриваются в Краснодарском краевом суде.
Что делать с Решением суда?
Оспаривание кадастровой стоимости завершено. После прохождения полной процедуры для дальнейших оплат налога на имущество или налога на землю не нужно обращаться в налоговую инспекцию. Суд самостоятельно направляет Решение суда в уполномоченный орган. Если Вы планируете пересмотреть ранее уплаченные налоги, Вам необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Как не допустить ошибок при оценке кадастровой стоимости?
Бюджетный орган, который проводит государственную оценку кадастровой стоимости, размещает на сайте промежуточный отчет об оценке кадастровой стоимости.
Вы можете ознакомиться с кадастровой оценкой на сайте и в течение 50-ти дней предоставить свои замечания непосредственно в орган или через МФЦ.
Порядок подачи заявления регламентирован в 14-ой статье ФЗ №237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
Как отследить следующую переоценку кадастровой стоимости?
Перечень объектов, которые проходят государственную кадастровую оценку, составляет Департамент имущественных отношений. Перечень и сроки переоценки публикуются на сайте Департамента.
Документы и информация для оценки земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости
Документы и информация для оценки здания или помещения для оспаривания кадастровой стоимости
Статью подготовил Олег Изотов.
Опыт работы в оценочной деятельности и судебной экспертизе с 2002 года.
