Ситуации, при которых требуется определить стоимость строительных материалов и работ бывают разные. Экспертиза сметной стоимости может проводиться двумя основными методами: ресурсный и базисно-индексный. Опишем более подробно каждый из них.
Ресурсный метод
Чаще применяется при небольшом объеме выполненных работ или если работы не стандартные (дизайнерский ремонт и пр.), когда особенно важно учитывать какие именно материалы применялись и от какого производителя. Для производства такого расчета необходимо, чтобы в наличии были все документы, подтверждающие точное наименование материалов и их объем, потому что, например, при отделочных работах, каждый последующий этап скрывает предыдущий (обо клеятся на оштукатуренные стены), а производить вскрытие с целью определения объемов не желательно, так как это приведет к необходимости производства повторных ремонтных работ.
Методика определения стоимости следующая: определяется полный перечень применяемых материалов и их рыночная стоимость, определяются объемы выполненных работ и их рыночная стоимость, добавляются накладные расходы, сметная прибыль, затраты на транспортировку и налоги. Все стоимости берутся из открытых источников информации в текущем уровне цен.
Базисно-индексный
Применяется при больших объемах выполненных работ или типовых работах, а также когда требуется определить стоимость ремонтно-восстановительных работ. Расчеты этим методом чаще всего производят с применением программных комплексов (например, ГРАНД-Смета). Методика производства расчета следующая: из существующей базы выбираются единичные расценки стоимости работ и материалов, приведенные в базисных ценах 1984 года или 2001 года, затем применяется индекс для перевода цен из базисного уровня в текущий уровень, затем добавляются накладные расходы, сметная прибыль, непредвиденные расходы, а также налоги. В результате получаем стоимость строительных работ и материалов в текущем уровне цен.
Когда нужна экспертиза сметной стоимости?
Определить сметную стоимость и объем работ может понадобиться в следующих случаях:
— Повреждение недвижимого имущества в результате пожара/затопления;
— Некачественно выполненные строительно-монтажные/ремонтные работы;
— Разногласия между заказчиком и подрядчиком по вопросам объема и стоимости выполненных работ;
— В рамках определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом.
В зависимости от каждого конкретного случая по-разному формулируются вопросы перед Экспертом:
— При повреждении недвижимого имущества в результате пожара/затопления, вопросы могут быть поставлены следующим образом:
- Какова величина ущерба, нанесенного в результате пожара/залития?
- Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ?
В чем разница?
Разница заключается в следующем. При определении величины ущерба, необходимо учитывать величину износа строительных конструкций, ремонтных работ, так как на момент пожара/залития эта величина может быть существенной. При определении стоимости ремонтно-восстановительных работ, велечину износа учитывать не следует, так как ремонтно-восстановительные работы производятся из новых материалов.
— Когда возникает спор о некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работах, вопросы могут быть поставлены следующим образом:
- Какова стоимость некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ?
- Какова стоимость устранения некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ?
Разница в следующем. Под определением стоимости некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ понимают стоимость объема работ по договору, который выполнен не качественно. Стоимость устранения некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ включает в себя стоимость «переделки», и она как правило больше, так как включает в себя стоимость демонтажа некачественно выполненного объема работ и стоимость повторного производства работ.
Как следует из вышеизложенного, в зависимости от формулировки вопроса, может различаться методика расчета и учитываемые параметрами, поэтому очень важно, при составлении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, правильно сформулировать вопросы.
Экспертиза сметной стоимости. Примеры вопросов из практики
— Какова стоимость восстановительного ремонта (материалов и работ) квартиры по ул. имени Героя Митирева в Октябрьском районе города Самары, Самарской области?
— Определить объем и стоимость работ по строительству многоквартирного жилого комплекса, располагающегося по ул. Старошоссейная, в г. Сочи, фактически выполненных подрядчиком по договору генерального подряда?
— Определить стоимость работ по устранения недостатков, возникших по вине подрядчика.
— Каков объем (перечень) фактически выполненных подрядчиком по государственному контракту работ на Объекте, указанном в пункте 1.1. контракта, и соответствует ли этот объем работ перечню и объему работ, указанному подрядчиком в одностороннем Акте о приемке выполненных работ?
— Какие имеются отступления от строительных норм и правил, какова причина их образования (некачественно выполненные работы, либо ненадлежащая эксплуатация объекта, вмешательство третьих лиц, иные причины), носят ли выявленные дефекты (недостатки) работ устранимый характер, какова стоимость работ (включая необходимые материалы, иные затраты) по устранению выявленных недостатков фактически выполненных работ, определенная по цене, установленной государственным контрактом?
— Какова стоимость устранения дефектов штукатурных покрытий, выполненных в помещениях блок-секции № 3 на объекте «Жилой комплекс» по ул. Кожевенная, в г. Краснодаре»?
— Какова стоимость устранения дефектов в заполнениях из пластика оконных и балконных проемов, выполненных в помещениях блок-секции № 3 на объекте «Жилой комплекс» по ул. Кожевенная, в г. Краснодаре»?
— Каков размер (в денежном выражении) фактических расходов, понесенных Истцом для устранения последствий, возникших в результате падения дерева в охранной зоне на ВЛ-6кВ фидера «Ха-21» г. Хадыженска в пролете опор?
— Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов, образованных в результате залития квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Севастопольская?
— Какова реальная стоимость причиненного ущерба в результате пожара, в отношении повреждения гаража, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, х.Красное, ул. Космонавтов, с учетом износа на момент пожара?
