Строительная область активно развивается и вместе с ней меняются нормы. Особенно сильно подвержены изменениям градостроительные нормы.
Для примера: Правила землепользования и застройки МО г. Краснодар приняты 30 января 2007 года. На момент публикации данной статьи (1 июля 2020 года) изменения в ПЗЗ вносились 36 раз!
Откуда берутся иски?
Администрация города в рамках муниципального контроля регулярно выявляет «нарушения» градостроительных требований, особенно в части отступов как от границы со смежными земельными участками, так и от территории общего пользования и обращается в суд с иском о сносе объекта капитального строительства.
Пример: в результате развития города изменяется Карта градостроительного зонирования и земельный участок, с объектами капитального строительства на нем, располагавшийся в зоне СХ.1 «Зоны садоводческих товариществ» в 2009 году (требования в части отступов от границ земельных участков не предъявлялись) изменяется на зону Ж.1.1 (отступы от границы земельного участка 3 м), в результате чего, существующие объекты перестают соответствовать действующим на данный момент градостроительным нормам.
А если перестроить сейчас?
Особенно осложняется вопрос, когда здание построено до введения Правил землепользования и застройки, а его реконструкция (пристройка) осуществлялась после их введения.
Для исключения таких случаев из практики в последней редакции ПЗЗ города Краснодара появилась следующая статья:
Статья 24. «Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам» Глава 6. «Регулирование иных вопросов землепользования и застройки»
Разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными.
Земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
В случае если использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту, продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
И что в итоге?
Из вышеизложенного следует:
— объект должен соответствовать требованиям, действующим на момент строительства;
— изменение норм не распространяется на существующие объекты;
— после проведения реконструкции, объект должен соответствовать всем требованиям, действующим на момент реконструкции.
