Оценка яблоневого сада в Красноармейском районе проводилась оценщиком компании «ФИНЭКА» в ноябре 2014 года. Результаты оценки использовались для разрешения имущественного спора. Общая площадь сада составляла 111,07 га.
На момент проведения оценочных работ сад был действующим и плодоносящим, поэтому оценщик выбрал доходный подход для установления рыночной стоимости. Учитывая то, что срок жизни сада ограничен периодом плодоношения, поэтому осуществление оценка насаждений доходным подходом возможна только методом дисконтирования денежных потоков за оставшийся период плодоношения. В рамках методики проведен анализ потенциальной урожайности сада с учетом сорта культуры, а также на основании ранее полученного урожая. Величину урожайности, которую предоставило предприятие, специалист компании проверил на соответствие нормативной урожайности сорта яблонь. Для расчета операционного дохода определены затраты на уход сада, получение и сбор урожая. При прогнозировании потенциального валового дохода использованы цены на реализацию продукции оптом, о чем в отчете приведено достаточное обоснование, так как оптовые цены реализации яблок существенно отличаются от розничных цен магазинов. Для того, чтобы использовать розничные цены, необходимо было прогнозировать дополнительную деятельность сельхозпредприятия по розничной реализации продукции, учитывать затраты связанные с хранением продукции в течение длительного периода реализации, а также определять затраты на организацию и работу торговых точек.
Дисконтирование чистого операционного дохода проведено с учетом предполагаемого срока плодоношения, а также предусматривало снижение урожайности плодоносящих деревьев к концу срока жизни. Оценка насаждений яблоневого сада выбранным методом требует использование ставки дисконтирования с учетом рисков, которые связаны с деятельностью именно фруктового садоводства. В постпрогнозный период остаточная стоимость сада после завершения экономического срока жизни принята равной нулю, так как по завершению срока жизни сад не имеет остаточной стоимости и не может быть реализован на открытом рынке. Общая стоимость сада на момент проведения оценочных работ, с учетом рыночной информации, а также информации, полученной от предприятия, составила 167,9 млн. рублей. Необходимо отметить, что полученная стоимость учитывает не только стоимость многолетних насаждений, но и рыночную стоимость прав на земельный участок, на котором расположен сад.
Оценка насаждений яблоневого сада оформлена оценщиком компании «ФИНЭКА» в формате отчета об оценке.
