Постановка задачи: оценка насаждений.
Представитель учреждения «Ространсмодернизации», в июне 2017 года, обратился в компанию «ФИНЭКА» за проведением оценки виноградников и садов. Задание на оценку, которое сформировал Заказчик, предусматривает оценку земельных участков, насаждений и убытков. Отчет об оценке требуется для установления стоимости возмещения при изъятии земельных участков для строительства железной дороги в Темрюкском районе. Земельные участки используются для выращивания виноградника, черешневого и вишневого сада. Площадь изъятия составляет 0,528 гектар. Оценка насаждений требует выезда на осмотр и идентификацию объектов.
Подготовка к оценке.
Представитель собственника земельного участка предоставил документацию на земельные участки и информацию о насаждениях. Оценщик компании осмотрел и идентифицировал объекты оценки. Эксперт компании «ФИНЭКА» подобрал в публичных открытых источниках объявления продавцов земельных участков, виноградников и садов.
Расчет рыночной стоимости земли.
Оценщик выбрал сравнительный подход для оценки земельных участков. Объекты-аналоги, которые оценщик отобрал из перечня объявлений, соответствуют объектам оценки по техническим и экономическим параметрам:
площадь земельных участков;
месторасположение;
категория и вид использования;
инженерные сети;
строения на участке;
расположение объектов относительно транспортных магистралей.
Расчет оценщика содержит корректировки, на различия в характеристиках. Корректировки содержат обоснованное суждение, которое эксперт компании основывал на расчетах. Итоговая стоимость земельных участков соответствует рыночному диапазону цен Темрюкского района.
Оценка виноградников и садов.
Собственник участков предоставил подробную информацию о виноградниках и садах, которые выращивают на земельных участках:
возраст насаждений;
вид и сорт;
текущее состояние;
урожайность каждого сорта;
показатели плодоношения за предыдущие годы;
перечень мероприятий по уходу.
Оценщик выбрал для работы по оценке насаждений затратных подход. Оценка насаждений содержит детальный расчет затрат, которые собственник понес за полный период выращивания виноградников и садов, до текущего состояния. Кроме того, Агроном компании «ФИНЭКА» проверил и подтвердил перечень затрат, который оценщик использовал для определения стоимости. Отчет, который подготовил Оценщик, направили на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков». Заключение «МСО» подтверждает методику, которую выбрал оценщик, а самое главное, рыночную стоимость объектов.
Заказчик использовал отчет об оценке для подготовки соглашения об изъятии земельных участков.
