Осторожно Справочник Лейфера!

IMG_0106

В настоящее время, в оценочной практике получило широкое распространение использование справочников с экспертными корректировками. Наибольшую известность получили справочники под редакцией Л. А. Лейфера, издаваемые Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки.

Оценщиков, использующих указанные справочники, можно понять. Это позволяет существенно сэкономить время и трудозатраты на проведение оценки, да и у проверяющих инстанций (банков, экспертных советов СРО, гос. учреждений) использование этих корректировок не вызывает вопросов, в отличие от корректировок, полученных из других источников.

Однако, зачастую, используя корректировки из справочников, оценщики забывают, что экспертные данные должны проверяться на соответствие рынку и здравому смыслу, так как применение экспертных корректировок без должной проверки может привести к искажению результатов оценки.

Для примера рассмотрим значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года (далее Справочник).

В Справочнике приведены следующие значения и интервалы значений доходности от сдачи объекта в аренду, в процентах:

Группа Среднее Доверительный интервал
мин. макс.
Транспорт и спецтехника общего применения 0,18 0,16 0,21
Спецтехника узкого применения 0,18 0,16 0,21
Железнодорожный и водный транспорт 0,18 0,16 0,20
Серийное оборудование широкого профиля 0,17 0,15 0,20
Узкоспециализированное оборудование 0,19 0,16 0,21
Средства для хранения и транспортировки жидких и газообразных веществ 0,18 0,16 0,20
Электронное оборудование 0,18 0,15 0,21
Инструменты, инвентарь, приборы 0,19 0,16 0,22

Под текущей доходностью в Справочнике понимается отношение чистого годового ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его стоимости.

А теперь подумайте, согласились бы вы сдать в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 1 800 рублей в год!!! (0,18 %), ведь именно такую среднюю доходность от сдачи в аренду транспорта общего применения предполагают данные Справочника.

Даже если допустить, что в Справочнике имеется техническая ошибка и значения приведены не в процентах, а в виде коэффициентов, то 18 % годовой доходности от сдачи в аренду транспорта общего применения также кажутся далёкими от реальной жизни. Согласились ли бы вы взять в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, да. А согласились ли бы вы сдать автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, нет.

Для проверки данных справочника проанализировано текущее отношение арендной платы за месяц к стоимости оборудования по предложениям аренды и продажи машин и оборудования в различных сегментах рынка. В большинстве предложений стоимость аренды указывается за сутки. Для получения среднемесячной арендной платы данная стоимость умножалась на среднегодовое количество дней в месяце 30,42. Анализировались данные, актуальные на 2018-2019 г.

Наименование Стоимость аренды в месяц, руб. Рыночная стоимость, оборудования, руб.* Коэффициент отношения месячной арендной платы к стоимости
Серийное оборудование широкого профиля
Дизель-генератор SDMO j275k 182 520 2 405 000 0,08
Дизельный генератор SDMO J66K 69 966 837 000 0,08
Дизель-генератор Geko 11010 60 840 642 000 0,09
Модульная котельная БМК-500 184 000 2 200 000 0,08
Дизельный генератор Cummins C38D5 106 470 770 000 0,14
Генератор AKSA AJD45 53 539 633 000 0,08
Дизельная электростанция PowerLink GMS130C/S 95 823 1 109 000 0,09
Дизельный генератор SDMO J110K 93 694 1 023 000 0,09
Сварочный генератор DENYO DCW-480ESW 80 309 818 000 0,10
Дизельный компрессор XAS 186 160 618 1 681 000 0,10
Электрогенератор Energo ED35/400 Y-SS 93 694 647 000 0,14
Вагон-бытовка 4*2,4 5 500 50 000 0,11
Узкоспециализированное оборудование, инструменты, приборы
Виброкаток WACKER Neuson RD 7H-ES 212 940 692 000 0,31
Дизельный передвижной компрессор CPS 185 91 260 613 000 0,15
Штукатурная станция PFT G 4 30 420 324 000 0,09
Минимойка Karcher K 7 Compact 30 420 26 000 1,17
Мотопомпа бензиновая Koshin KTH 80X 69 966 60 000 1,17
Толщиномер ET-11P 9 126 5 000 1,83
Бензопила Champion 254-18″ 12 168 8 000 1,52
Автомобили
Nissan Teana, 2011 82 134 560 000 0,15
Volkswagen Polo 2017 51 714 650 000 0,08
Chevrolet Cruze, 2014 45 630 520 000 0,09
Hyundai Solaris, 2015 63 882 545 000 0,12

*с учётом износа и скидки при переходе на вторичный рынок

Анализ показывает, что для сегмента «Серийное оборудование широкого профиля» значение месячной арендной платы находится в диапазоне 8-14 % от стоимости, среднее значение 10 %. Необходимо отметить, что несмотря на то, что стоимость аренды во многих источниках указана за сутки, данная стоимость устанавливается арендодателем при условии аренды на гораздо более длительный срок, от 15-30 суток и до нескольких месяцев.

Для автотранспорта значение месячной арендной платы находится в подобном диапазоне 8-15 % от стоимости, среднее значение 11 %.

Для узкоспециализированного оборудования значения месячной арендной платы начинаются от 9 % от стоимости и достигают значений, превышающих стоимость оборудования. Это объясняется тем, что подобное оборудование берётся в аренду на очень короткий срок (до нескольких суток) для выполнения разовых работ.

Исходя из анализа, можно сделать вывод, что значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года, совершенно не соответствуют рыночным показателям и их использование в практике оценки приведёт к значительному искажению результатов.

Хочу отметить, я не призываю повсеместно отказываться от использования справочников с экспертными корректировками, они значительно облегчают труд оценщиков. Но не стоит все корректировки, приведённые в них, считать истинными по умолчанию, без анализа рыночной ситуации.

В заключение, хотел бы пожелать создателю Справочников Лейфера более осмысленно и критично подходить к обработке результатов экспертного опроса и не включать в справочники корректировки, противоречащие рыночной ситуации и здравому смыслу.

Автор статьи: ведущий оценщик компании «ФИНЭКА»

Протасов Дмитрий Сергеевич.

VK
OK
Facebook
Telegram
Пролистать наверх