В настоящее время, в оценочной практике получило широкое распространение использование справочников с экспертными корректировками. Наибольшую известность получили справочники под редакцией Л. А. Лейфера, издаваемые Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки.
Оценщиков, использующих указанные справочники, можно понять. Это позволяет существенно сэкономить время и трудозатраты на проведение оценки, да и у проверяющих инстанций (банков, экспертных советов СРО, гос. учреждений) использование этих корректировок не вызывает вопросов, в отличие от корректировок, полученных из других источников.
Однако, зачастую, используя корректировки из справочников, оценщики забывают, что экспертные данные должны проверяться на соответствие рынку и здравому смыслу, так как применение экспертных корректировок без должной проверки может привести к искажению результатов оценки.
Для примера рассмотрим значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года (далее Справочник).
В Справочнике приведены следующие значения и интервалы значений доходности от сдачи объекта в аренду, в процентах:
| Группа | Среднее | Доверительный интервал | |
| мин. | макс. | ||
| Транспорт и спецтехника общего применения | 0,18 | 0,16 | 0,21 |
| Спецтехника узкого применения | 0,18 | 0,16 | 0,21 |
| Железнодорожный и водный транспорт | 0,18 | 0,16 | 0,20 |
| Серийное оборудование широкого профиля | 0,17 | 0,15 | 0,20 |
| Узкоспециализированное оборудование | 0,19 | 0,16 | 0,21 |
| Средства для хранения и транспортировки жидких и газообразных веществ | 0,18 | 0,16 | 0,20 |
| Электронное оборудование | 0,18 | 0,15 | 0,21 |
| Инструменты, инвентарь, приборы | 0,19 | 0,16 | 0,22 |
Под текущей доходностью в Справочнике понимается отношение чистого годового ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его стоимости.
А теперь подумайте, согласились бы вы сдать в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 1 800 рублей в год!!! (0,18 %), ведь именно такую среднюю доходность от сдачи в аренду транспорта общего применения предполагают данные Справочника.
Даже если допустить, что в Справочнике имеется техническая ошибка и значения приведены не в процентах, а в виде коэффициентов, то 18 % годовой доходности от сдачи в аренду транспорта общего применения также кажутся далёкими от реальной жизни. Согласились ли бы вы взять в аренду автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, да. А согласились ли бы вы сдать автомобиль стоимостью 1 000 000 рублей за 180 000 рублей в год? Я, нет.
Для проверки данных справочника проанализировано текущее отношение арендной платы за месяц к стоимости оборудования по предложениям аренды и продажи машин и оборудования в различных сегментах рынка. В большинстве предложений стоимость аренды указывается за сутки. Для получения среднемесячной арендной платы данная стоимость умножалась на среднегодовое количество дней в месяце 30,42. Анализировались данные, актуальные на 2018-2019 г.
| Наименование | Стоимость аренды в месяц, руб. | Рыночная стоимость, оборудования, руб.* | Коэффициент отношения месячной арендной платы к стоимости |
| Серийное оборудование широкого профиля | |||
| Дизель-генератор SDMO j275k | 182 520 | 2 405 000 | 0,08 |
| Дизельный генератор SDMO J66K | 69 966 | 837 000 | 0,08 |
| Дизель-генератор Geko 11010 | 60 840 | 642 000 | 0,09 |
| Модульная котельная БМК-500 | 184 000 | 2 200 000 | 0,08 |
| Дизельный генератор Cummins C38D5 | 106 470 | 770 000 | 0,14 |
| Генератор AKSA AJD45 | 53 539 | 633 000 | 0,08 |
| Дизельная электростанция PowerLink GMS130C/S | 95 823 | 1 109 000 | 0,09 |
| Дизельный генератор SDMO J110K | 93 694 | 1 023 000 | 0,09 |
| Сварочный генератор DENYO DCW-480ESW | 80 309 | 818 000 | 0,10 |
| Дизельный компрессор XAS 186 | 160 618 | 1 681 000 | 0,10 |
| Электрогенератор Energo ED35/400 Y-SS | 93 694 | 647 000 | 0,14 |
| Вагон-бытовка 4*2,4 | 5 500 | 50 000 | 0,11 |
| Узкоспециализированное оборудование, инструменты, приборы | |||
| Виброкаток WACKER Neuson RD 7H-ES | 212 940 | 692 000 | 0,31 |
| Дизельный передвижной компрессор CPS 185 | 91 260 | 613 000 | 0,15 |
| Штукатурная станция PFT G 4 | 30 420 | 324 000 | 0,09 |
| Минимойка Karcher K 7 Compact | 30 420 | 26 000 | 1,17 |
| Мотопомпа бензиновая Koshin KTH 80X | 69 966 | 60 000 | 1,17 |
| Толщиномер ET-11P | 9 126 | 5 000 | 1,83 |
| Бензопила Champion 254-18″ | 12 168 | 8 000 | 1,52 |
| Автомобили | |||
| Nissan Teana, 2011 | 82 134 | 560 000 | 0,15 |
| Volkswagen Polo 2017 | 51 714 | 650 000 | 0,08 |
| Chevrolet Cruze, 2014 | 45 630 | 520 000 | 0,09 |
| Hyundai Solaris, 2015 | 63 882 | 545 000 | 0,12 |
*с учётом износа и скидки при переходе на вторичный рынок
Анализ показывает, что для сегмента «Серийное оборудование широкого профиля» значение месячной арендной платы находится в диапазоне 8-14 % от стоимости, среднее значение 10 %. Необходимо отметить, что несмотря на то, что стоимость аренды во многих источниках указана за сутки, данная стоимость устанавливается арендодателем при условии аренды на гораздо более длительный срок, от 15-30 суток и до нескольких месяцев.
Для автотранспорта значение месячной арендной платы находится в подобном диапазоне 8-15 % от стоимости, среднее значение 11 %.
Для узкоспециализированного оборудования значения месячной арендной платы начинаются от 9 % от стоимости и достигают значений, превышающих стоимость оборудования. Это объясняется тем, что подобное оборудование берётся в аренду на очень короткий срок (до нескольких суток) для выполнения разовых работ.
Исходя из анализа, можно сделать вывод, что значения доходности от сдачи в аренду машин и оборудования, приведённые в Справочнике оценщика машин и оборудования 2019 года, совершенно не соответствуют рыночным показателям и их использование в практике оценки приведёт к значительному искажению результатов.
Хочу отметить, я не призываю повсеместно отказываться от использования справочников с экспертными корректировками, они значительно облегчают труд оценщиков. Но не стоит все корректировки, приведённые в них, считать истинными по умолчанию, без анализа рыночной ситуации.
В заключение, хотел бы пожелать создателю Справочников Лейфера более осмысленно и критично подходить к обработке результатов экспертного опроса и не включать в справочники корректировки, противоречащие рыночной ситуации и здравому смыслу.
Автор статьи: ведущий оценщик компании «ФИНЭКА»
Протасов Дмитрий Сергеевич.
