Постановка задачи
Заказчик не согласился с выводами судебного эксперта. Для подготовки ходатайства о назначении повторной экспертизы необходима рецензия на судебную экспертизу. Клиент обратился к экспертам компании «ФИНЭКА» для проведения рецензии заключения. Объект исследования: Заключение эксперта №___ от ___ на 62 л.
В рамках Заключения перед Экспертом судом поставлены вопросы:
- Возможно ли при непосредственном осмотре идентифицировать движимое имущество, фактически размещенное в здании ___ по адресу: ___, с тем имуществом, которое было передано согласно договору от ___ года №___, в том числе, путем установления и сопоставления его индивидуально-определённых признаков? Установить перечень такого имущества.
- В случае выявления в здании ___ имущества, указанного в договоре от ___ № ___, установить имеется ли возможность вывоза из здания ___ такого имущества без причинения последнему несоразмерного ущерба?
- В случае выявления в здании ___ имущества, указанного в договоре от ___ №___, которое невозможно вывезти без причинения ему несоразмерного ущерба, определить фактическую стоимость такого имущества.
- В случае выявления в здании ___ имущества, указанного в договоре от ___ №___, установить стоимость пользования таким имуществом за период с ____ по день проведения оценки.
Заказчик предоставил электронную копию заключения судебного эксперта.
Рецензия на судебную экспертизу. Исследование
Замечание № 1
На стр. 20 указано, что «часть движимого имущества, а именно: кухонная мебель, указанная в Договоре, идентифицировалась на соответствие фактических размеров с данными, представленными в договоре, при помощи поверенной рулетки. Фактические размеры данной мебели совпадают с размерами мебели, указанной в вышеназванном договоре».
Таким образом, Эксперт сделал вывод об идентификации объектов исключительно на основании размеров. Однако, на рынке присутствует множество моделей, идентичных по размеру, но отличающихся по прочим характеристикам: используемому материалу, стране производства и пр. Для подтверждения выводов рецензента, рецензия на судебную экспертизу содержит таблицу с пояснениями.
Таблица 1. Сравнение цен на различные модели мебели сопоставимых размеров.
| Наименование | Размер | Цена, руб. | Источник информации |
| Стол Stool Group TOLIX 80*80(Сталь) | 750?800?800 | 5 990 | ХХ |
| Стол Stool Group TOLIX 80*80 | 750?800?800 | 8 990 | ХХ |
| Стол Stool Group TOLIX 80*80 (серебристо-матовый) | 750?800?800 | 9 990 | ХХ |
| Обеденный стол Kitai квадратный ST9353 | 760?900?900 | 21 556 | ХХ |
| Стол обеденный TetChair SAP-0390-90 БОМБЕЙ 90*90 | 760?900?900 | 12 290 | ХХ |
| Обеденный стол Kitai квадратный ST9153N | 760?900?900 | 22 204 |
Таким образом, не смотря на идентичные размеры, цены на мебель значительно отличаются вследствие влияния прочих характеристик объектов. Сопоставимость размеров не может служить единственным фактором, на основании которого должна быть произведена идентификация мебели.
Таким образом, в нарушении ст. 8 73-ФЗ Эксперт произвёл исследование по вопросу №1 не в полном объёме. Выводы, сделанные Экспертом на основании неполного анализа рынка, вводят в заблуждение и влияют на итоговый результат.
Замечание № 2
Экспертом произведён расчёт стоимости неотделимых улучшений в составе объекта капитального строительства, т. е. фактически рыночная стоимость неотделимых улучшений определена как соответствующая часть единого объекта капитального строительства, являющегося объектом недвижимости. Требования к проведению оценки недвижимости содержатся в ФСО №7.
Согласно п. 10 ФСО 7 Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Фактически в исследуемом Заключении отсутствует анализ рынка недвижимости, что является нарушением п.10, 11 ФСО №7, а также ст. 8 73-ФЗ и приводит к искажению результатов оценки.
Замечание № 3
Экспертом произведён расчёт стоимости неотделимых улучшений в составе объекта капитального строительства, расположенных в ___ (неотделимых улучшений) на основании метода затратного подхода. При этом, методы доходного подхода и методы сравнительного подхода не применяются. Между тем, затратный подход имеет существенные недостатки, в частности затраты на создание объекта недвижимости не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта. Так, согласно п. 24в ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Между тем, несмотря на то, что здание ___ не является специализированным объектом недвижимости, Эксперт, в рамках расчёта рыночной стоимости ограничился методами затратного подхода. Методы сравнительного и доходного подходов, отражающие реальные рыночные данные, Экспертом не применялись. Таким образом, в нарушении ст. 8 73-ФЗ Экспертом произведено исследование рыночной стоимости здания ___ не в полном объёме. Эксперт не обосновал отказ от использования методов сравнительного и доходного подходов, что влияет на итоговый результат оценки.
Замечание № 4
В рамках расчёта стоимости неотделимых улучшений в составе объекта капитального строительства, расположенных в ___ на основании метода затратного подхода Экспертом допущены следующие ошибки, приведшие к искажению результатов оценки:
- На стр. 33 (Таблица №3) исследуемого Заключения приведён расчёт индекса, учитывающего уровень изменения цен с даты выпуска справочника КО-ИНВЕСТ (источник ценовой информации) на дату определения рыночной стоимости. При этом, Эксперт использует региональный индекс пересчёта стоимости строительных работ для ___ области по отраслям строительства.
Однако, в соответствии с рекомендациями справочников КО-Инвест, расчёт данного корректирующего показателя должен был быть произведён в уровне цен Московской области на базовую дату справочника (2014 год) в уровень цен Московской области на дату оценки (см. рисунок ниже). Данное нарушение правил расчёта показателя привело к искажению результатов оценки.
Кроме того, в нарушении рекомендаций справочников КО-ИНВЕСТ, Экспертом не произведён расчёт регионально-экономической поправки, которая рассчитывается как произведение коэффициента Крег-эк и коэффициента Кзон-эк.
Коэффициент Крег-эк представляет собой регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства на дату оценки в базисном регионе справочника (МО), приведённый в информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве». Данное нарушение правил расчёта показателя привело к искажению результатов оценки.
На стр. 23-24 приведено обоснование величины прибыли предпринимателя в размере 21% на основании справочника оценщика недвижимости, выпущенного в 2014 году под ред. Лейфера Л. А. Данный справочник содержит экспертное мнение оценщиков, не участников рынка недвижимости, актуальное по состоянию на 2013 год.
Случаи применения экспертных суждений (оценок) можно разделить на две основные группы :
1) отсутствует информация о четких ориентирах ценообразующего фактора (например величина корректировки в методе сравнительных продаж) – данная ситуация не наблюдается;
2) в наличии есть подтвержденная информация о диапазоне значений ценообразующего фактора (поправки), однако требуется решить вопрос выбора конкретного значения из диапазона –применение данных справочников возможно только при условии их проверки на соответствие рыночным данным.
Пункт 19 ФСО № 1 предписывает: «если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. В развитие этого положения пункт 12 ФСО № 3 утверждает: «В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка».
Аналогичные положения закреплены в стандартах ряда саморегулируемых организаций оценщиков, например НП «СРО «НКСО», НП «СМАОс», НП «СРО «Экспертный совет», НП «СРО «СВОД».
Так, по данным https://statrielt.ru/statistika-rynka/pokvartalnaya-statistika/47-itogi-ii-kvartala-2015-goda/183-pribylnost-investitsij-v-novoe-stroitelstvo-ob-ektov-nedvizhimosti-na-01-07-2015-goda, согласно результатам опроса участников рынка (собственников, инвесторов, их представителей), зарегистрированных на Портале Statrielt, фактическая прибыль предпринимателя по состоянию на конец II квартала 2015 года составила в сред-нем 13%-15% для коммерческих объектов, т. е. фактическое значение прибыли предпринимателя ниже значения, определенного экспертным мнением на 6%-8%.
Альтернативный анализ влияния величины прибыли предпринимателя на результаты расчёта показал разницу в 22 278 183 рублей. Рецензия на судебную экспертизу содержит полный альтернативный расчет с подтверждающими исходными данными.
Отсутствие проведения проверки соответствия данных справочника на соответствие условиям рынка является нарушением ст. 8 ФЗ-73, п. 19 ФСО №1. Данные нарушения привели к существенному завышению результатов оценки.
На стр. 25 в таблице №5 указано «стоимость за единицу измер. В базовом периоде, руб.» и «стоимость за единицу измер. В базовом периоде с учётом поправки на высоту этажа, руб.». Указанная поправка составила:
10 923 руб./куб. м — 11 024 руб./куб. м = +101 руб./куб. м, т. е. с учётом объёма здания в размере 21 037 куб. м поправка на высоту этажа составила +2 124 737 руб. При этом, порядок расчёта указанной поправки не приведён Экспертом, что делает невозможным проверить правильность расчёта поправки. Нарушение ст. 8 73-ФЗ.
Рецензия на судебную экспертизу содержит приложения копий страниц справочников, на которые ссылается рецензент.
Замечание № 5
На стр. 27 Экспертом определена ставка капитализации равная 3,94% на основании справочника «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО) Справочник расчётных дранных для оценки и консалтинга СРД No 17, выпущенного под редакцией канд. техн. Наук Е. Е. Яскевича
Однако, данный справочник cодержит данные относительно окупаемости оборудования, не сопоставимого с оборудованием, выступающим в качестве объектов аренды в рамках Заключения.
При этом, значения коэффициента окупаемости значительно разнятся и составляют от 0,4 до 107,006 в зависимости от конкретного объекта. Таким образом, применение среднего значения коэффициента окупаемости не обосновано. Экспертом, в нарушении ст. 8 73-ФЗ не произведён полный анализ значений ставок капитализации, что могло повлечь за собой искажение результатов оценки. При этом, значение данного показателя оказывает значительное влияние на результаты расчёта.
Замечание № 6
Перед Экспертом поставлен вопрос «в случае выявления в здании ___ имущества, указанного в договоре от ___ №___, установить стоимость пользования таким имуществом за период с ___ года по день проведения оценки».
По общему правилу, величину арендной платы (т. е. стоимость пользования имуществом) определяют по состоянию на дату Заключения договора аренды, т. е. в данном случае по состоянию на 07.09.2015 г. В последующие периоды, величина арендной платы может быть пересмотрена.
Так, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Между тем, Экспертом в Таблице №7 произведён расчёт величины арендной платы (стоимости пользования имуществом) по состоянию на ___ г., т. е. на конец действия предполагаемого договора аренды, что приводит к значительному искажению результатов оценки.
Рецензия на судебную экспертизу оформлена в формате Заключения специалиста. В приложении к рецензии специалист приложил документы, которые подтверждают квалификацию рецензента.
Рецензия на судебную экспертизу. Выводы рецензента
Представленное Заключение не соответствует требованиям законодательства, в том числе нарушены требования ст. 8, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Выявлены нарушения требований к проведению оценки, к анализу рынка объектов оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта нарушения и иные нарушения, противоречащие установленным нормам и законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности и судебно-экспертной деятельности. Нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.
Вследствие указанных нарушений и ошибок, Заключение №___от ___ на 62 л. не соответствует требованиям законодательства о судебно-экспертной деятельности, выводы Эксперта не подтверждаются.
Рецензия на судебную экспертизу послужила основанием для назначения повторной экспертизы. Стоимость подготовки такой рецензии составила 15.000 рублей. Срок проведения рецензии — 2 рабочих дня.
