Изъятие недвижимости — что делать?
Изъятие в нынешних реалиях обусловлено обязательным равноценным возмещением. И, по сути, так и происходит.
Уполномоченный орган направляет уведомление о принятом решении. Для подготовки соглашения об изъятии уполномоченный орган выступает заказчиком кадастровых и оценочных работ. По закону согласие собственника на проведение работ не требуется. После, отчет об оценке, в котором рассчитали размер возмещения за изъятие, и соглашение об изъятии, которое содержит: основания изъятия, объект, цель, сроки, размер возмещения и т.д., направляют собственнику. Важно проверить, имеет ли орган или организация, направившие соглашение, полномочия на осуществление действий по изъятию. Для этого рекомендуем обратиться за консультацией к юристу, имеющему опыт работы в подобных вопросах.
Как понять – равноценное ли возмещение за изъятие?
Чтобы понять, равноценное ли возмещение предлагают, необходимо обратиться за консультацией к независимому оценщику. Важно, чтобы оценщик понимал специфику оценки при изъятии, поскольку оценка размера возмещения предполагает нюансы, прописанные в законодательстве. Если оценщик не учтет условия определения размера возмещения, указанные в законе, то результат оценки окажется неправильным, что приведет к негативным последствиям для правообладателя.
Во-первых, вы выразите несогласие с условиями изъятия и инициируете процедуру принудительного изъятия, когда предложенное возмещение окажется разумным. Ошибка оценщика выявится уже в суде, при проведении судебной экспертизы, об этом подробнее поговорим чуть позже, но при этом вы понесете дополнительные судебные расходы.
Во-вторых, вы впустую потратите деньги, и некорректная оценка не принесет никакой практической пользы. Обращаем внимание, что на этом этапе не требуется проводить полноценных оценочных работ, заказывать отчеты об оценке, заключения и прочее. Речь идет только о консультациях.
Изъятие и убытки
Обратите внимание – если у вас есть обязательства перед третьими лицами, исполнение которых станет невозможным из-за предстоящего изъятия (например, заключен долгосрочный договор аренды изымаемого земельного участка) – это учитывается при определении возмещения в качестве убытков. Кроме того, могут быть не учтены прочие улучшения участка, строения, иные ликвидные объекты. Если уполномоченный орган прислал соглашение и отчет, в которых такие убытки не учтены, вы вправе указать на это и направить в ответ документы или иные сведения, подтверждающие наличие таких обязательств, и предложение об изменении размера возмещения, указанного в соглашении. Не бойтесь вступать в диалог с органами власти, это ваше право, закрепленное в законе.
Поступило соглашение об изъятии. Что дальше?
Вариантов развития событий два.
- Вы согласны с предложенными условиями изъятия и сумма, которую озвучил независимый оценщик на консультации, совпадает или приблизительно совпадает (помним, что оценка имущества предполагает некий интервал стоимости) с предложенным размером возмещения.
В таком случае можно подписать соглашение об изъятии и направить в уполномоченный орган, который это соглашение прислал.
- Вы не согласны с предложенными условиями изъятия, и считаете, что возмещение должно быть в большем размере.
Изъятие: «Подписывать или не подписывать?»
При принятии решения подписывать ли соглашение об изъятии или не подписывать вы в первую очередь должны понимать, что изъятие имущества обусловлено публичными интересами государства. Изъятие произойдет, согласны вы с самими изъятием или нет. По сути, не согласиться вы можете только с предложенным размером возмещения за изымаемую недвижимость. В данном вопросе важен баланс частных и публичных интересов, и ваша задача – проследить, чтобы частный интерес не нарушался публичным. Например, если изымают только часть земельного участка, проследите, чтобы не было чересполосицы и остался доступ к оставшейся части участка, поскольку при проектировании масштабных объектов возможно и такое.
Также следует понимать, что вам будет предложен размер возмещения, в который входит рыночная стоимость имущества и убытки, возникающие при изъятии. Главное слово – рыночная. При этом, в законе указано, что планируемое изъятие не учитывается при определении размера возмещения. Поэтому, принимая решение, исходите из принципа разумности — нажиться за счет государства здесь не получится.
При оценке сумм, указанных в соглашении и отчете об оценке, рекомендуем учесть расходы, которые возможны в суде в случае отказа подписать соглашение. Если разница в стоимости совпадает с размером возможных расходов, то в итоге вы получите ту же сумму, с которой не согласились, но при этом потратите уйму времени и нервов, а судебное разбирательство дело не из легких. Например, вам предложили возмещение 100 тыс.руб. Вы не согласны и претендуете на 200 тыс. Вас вызовут в суд, и поскольку вы не согласны с предложенной суммой, то проведение судебной экспертизы будет по вашей инициативе. Стоить экспертиза может от 25 до 60 тыс. руб, в зависимости от вопросов, поставленных перед экспертом, и региона, а часто эта сумма значительно выше. Прибавьте затраты на юриста в среднем 25-60 тыс. руб. в каждой из 4-х инстанций (на случай, если придется пройти до Верховного суда), вот и считайте, то на то и выйдет.
Но если вы понимаете, что положенная вам сумма в разы превышает предложенное возмещение и судебные расходы, вы вправе не согласиться с условиями изъятия, при этом будет инициирована процедура принудительного изъятия через судебные органы. Не пугайтесь, несогласие с условиями изъятия – право, предоставленное вам законом.
Размер возмещения за изъятие не устраивает. Что делать, если вы не согласны с предложением?
Чтобы выразить несогласие с условиями изъятия нужно…а ничего делать не нужно. Не подписывайте соглашение и ждете, когда вас пригласят в суд.
При этом важно, по истечении 45 дней с момента получения соглашения, внимательно следить за приходящей корреспонденцией, поскольку если вы пропустите повестку в суд, вероятно, что дело рассмотрят без вас и ни о каком отстаивании интересов в суде речи не будет. Обратите внимание, что уполномоченный орган и суд ведут официальную переписку по адресу вашей регистрации, поэтому если адрес регистрации не совпадает с адресом фактического проживания, вы рискуете пропустить деловую корреспонденцию.
В суд с иском о принудительном изъятии обращается орган или организация, уполномоченные осуществлять изъятие для государственных нужд.
Поскольку речь в суде пойдет о ваших кровных, то здесь следует подойти к вопросу серьезно, а лучше нанять опытного специалиста для представления интересов, желательно уже имеющего опыт участия в подобных судебных разбирательствах. Важно учесть, что против вас судится административный орган, представитель которого будет юридически подкован.
Изъятие: чего делать не следует!
Важно. Предпринимая действия — не перестарайтесь, потратите время и деньги.
Не обращайтесь в суд самостоятельно, вам откажут, поскольку за принудительным изъятием обращается уполномоченный орган.
Не проводите досудебных экспертиз, они не будут учтены судом, поскольку суд примет в качестве доказательства только заключение, выполненное экспертом в рамках судебной экспертизы, который дал подписку об уголовной ответственности по 307 статье Уголовного кодекса РФ.
Не предпринимайте попытки произвести улучшения изымаемого имущества для повышения его рыночной стоимости после того, как вас официально уведомили о принятом решении об изъятии, так как такие улучшения не учитываются при определении размера возмещения.
Не будут учитываться и договоры, которые вы заключаете после получения официального уведомления об изъятии.
И главное – принимая решение, подписать соглашение об изъятии или нет, не полагайтесь на слухи.
Внимательно ознакомьтесь с документами и доверяйте мнению только профессиональных юристов и оценщиков. На практике случалось, что при строительстве линейного объекта недобросовестные или заинтересованные лица пускали слух о том, что «реальная» стоимость изымаемого у людей имущества гораздо выше предложенного возмещения. Люди, решив, что их хотят обмануть, отказались подписать соглашения. В суде, уверенные в собственной правоте, рассчитывали на большие суммы. Однако, независимая судебная экспертиза показала, что предложенный размер возмещения оказался справедлив и группа лиц, доверившись слухам, понесла судебные расходы и в итоге получила возмещение в меньшем размере, чем граждане, самостоятельно принявшие решение, из-за понесенных судебных расходов.
Принудительное изъятие. Что будет в суде?
Если коротко, то алгоритм рассмотрения вопроса о принудительном изъятии в суде таков.
Административный орган или организация, осуществляющие изъятие, обращаются с иском о принудительном изъятии. В обоснование своих требований орган предоставляет отчет об оценке изымаемого имущества и просит суд изъять вашу собственность по той цене, которая указана в этом отчете.
Обращение органа в суд обусловлено ВАШИМ несогласием. И тут внимание, ВЫ должны обосновать, почему не согласны с предложенным размером возмещения. Единственный допустимый и надлежащий способ доказать это в суде – провести судебную оценочную экспертизу. При этом, поскольку не согласны вы, то и ходатайствовать о проведении экспертизы должны тоже вы. Таким образом, результат экспертизы, проведенной по вашей инициативе, будет основанием ваших альтернативных требований. Ну а дальше суд решает, в каком размере будет произведена выплата. Важно помнить, что закон дает право представить кандидатуры судебных экспертов, которые проведут судебную экспертизу. Здесь главное – не ошибиться с выбором профессионала. Экспертизу проводит эксперт-оценщик, а выше уже упоминалось, что важно, чтобы оценщик понимал специфику определения размера возмещения при изъятии. Если это будет не так, то есть вероятность, что экспертиза будет проведена неправильно и опять же пострадаете вы. Плюс ко всему вас, вероятно, обяжут оплачивать эту экспертизу. Как вы поняли, нюансов хватает, поэтому если не уверены в собственных силах, то лучше обратиться за помощью к профессионалам.
Изъятие: опыт и примеры изъятия
Приведем пример из нашей практики, который произошел год назад. Федеральный орган направил соглашение об изъятии сельхозпредприятию, в котором размер возмещения составил 300 тыс. руб. за 1 га земли. Предприятие, не согласившись с предложением, не подписало соглашение и стороны оказались в суде. Организация провела собственную досудебную оценку изымаемой недвижимости, которая оказалась в 16 раз больше предложенного. Суд указанную оценку не принял в качестве надлежащего доказательства. Судебная оценочная экспертиза показала, что стоимость изымаемой недвижимости составила 320 тыс. руб. за 1 га, т.е. предложенное уполномоченным органом возмещение оказалось разумным и справедливым. В итоге, по решению суда, предприятие получило выплату в 320 тыс. руб. за 1 га. Это решение устояло в апелляционной инстанции, кроме того, предприятие понесло досудебные расходы на оценку и судебные расходы за юридическое сопровождение и экспертизу.
Еще один пример, в котором физическое лицо при помощи оценщика обнаружило ошибки в предложении изымающего органа. Благодаря грамотной позиции девушка смогла отстоять свои права и увеличить размер возмещения за изъятие. Изначально ей было предложено 80.000 руб. за часть земельного участка. После консультации с оценщиком выяснилось, что участок из-за своего местоположения имеет большую ликвидность, чем это учел изымающий орган. Собственник земельного участка не подписал соглашение и был повесткой приглашен в судебное заседание. После обоснования позиции собственника, привлеченный юрист подал ходатайство о назначении экспертизы. Независимый эксперт установил сумму возмещения 360.000 рублей. В результате спора сторон была назначена повторная экспертиза, в которой было установлено 340.000 рублей. Таким образом, собственник участка получило возмещение в 4 раза больше, чем изначально было предложено и компенсацию судебных расходов.
