В России 10 тысяч оценщиков, и это достаточно редкая специальность. К примеру, судей в стране 27 тысяч, а адвокатов 75 тысяч. Специалистов с юридическим образованием в стране около 700 тысяч. Таким образом на 14,5 тысяч жителей России приходится всего 1 оценщик. Оценка недвижимости — интересная творческая профессия, которая требует от специалиста внимания, усидчивости и специальных знаний, которые можно приобрести в процессе обучения и работы. В этой статье мы за 10 минут расскажем о самом популярном направлении в оценочной деятельности — «Оценка недвижимости».
Для чего нужна оценка недвижимости?
Недвижимость является одним из самых частых объектов крупных сделок. Пожалуй нет ни одной сферы деятельности, где не использовались бы объекты недвижимости. В конце концов, все в мире расположено на земельных участках — базовый объект недвижимости. Многие люди полагают, что вложения в недвижимость — самый стабильный вид инвестиций, а владение объектами недвижимости для большинства является неотъемлемым признаком состоятельности и успеха. В связи с этим, оценка недвижимости всегда актуальна.
Оценка недвижимости может быть необходима для таких ситуаций, как: покупка недвижимости в ипотеку, страхование, раздел имущества, определение размера компенсации при изъятии или нанесении ущерба, оценка для принятия решений при управлении компанией, а также при банкротстве физического лица или компании. Таким образом, оценка недвижимости нужна и тогда, когда все у всех хорошо, и в те времена, когда все плохо.
Кто регулирует оценку недвижимости?
Оценка недвижимости регулируется федеральным законодательством. Требования к проведению оценки установлены Законом об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки. Единственным юридически значимым документом, составляемым при оценке недвижимости, является отчёт об оценке. Отчёт должен быть подписан лицом, имеющим на это соответствующие полномочия – оценщиком.
Оценщик может осуществлять свою деятельность как адвокат или нотариус, в рамках частной практики, или состоять в штате юридического лица, например ООО. В соответствии с требованиями законодательства юридическое лицо должно иметь в штате не менее двух оценщиков.
Оценщик состоит в саморегулируемой организации, которая осуществляет контроль за его деятельностью. Оценщик платит ежегодные членские взносы в СРО. В случае выявления в работе специалиста нарушений законодательства, СРО может применить к оценщику меры дисциплинарного воздействия, включая исключение из организации.
Экзамен «Оценка недвижимости»
Чтобы получить право подписи отчётов об оценке недвижимости специалист должен:
- иметь высшее оценочное образование или диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности. Во многих крупных городах России работают высшие учебные заведения, предоставляющие возможность пройти переподготовку и получить оценочное образование в течение нескольких месяцев на базе высшего образования.
- сдать квалификационный экзамен и получить аттестат по направлению «Оценка недвижимости». Необходимо отметить, что данный документ нельзя получить в том же учебном заведении. Получение аттестата — отдельная процедура, которая организована и контролируется на государственном уровне. Экзамен принимается на платной основе. К сдаче экзамена допускаются только лица, имеющие оценочное образование и стаж работы в области оценки не менее трёх лет. Квалификационный аттестат действует 3 года, после истечения этого срока необходимо сдавать квалификационный экзамен.
- получить полис обязательного страхования ответственности оценщика. Минимальная страховая сумма 300 000 рублей.
- вступить в одну из саморегулируемых организаций оценщиков. В России 13 СРО. По большому счёту нет абсолютно никакой разницы, в какой СРО состоять, членство в любой из них даёт одинаковый набор прав. Отличаются СРО оценщиков лишь количеством состоящих в них оценщиков и размером ежегодного взноса.
Следует отметить, что в случае осуществления оценочной деятельности в штате юридического лица, юридическое лицо также должно иметь полис страхования ответственности.
«Оценка недвижимости»: диплома недостаточно
В настоящее время на рынке оценочных услуг существует категория лиц, имеющих оценочное образование, но не сдавших или не пожелавших сдать квалификационный экзамен по направлению «Оценка недвижимости» и, как следствие, исключённые из СРО. Данные лица иногда предлагают провести оценку недвижимости с выдачей Заключения специалиста, мотивируя такую возможность тем, что они обладают знаниями в области оценки недвижимости, подтверждёнными дипломом. Это и жульничество и нет. Дело в том, что заключение специалиста не является отчетом об оценке. В том случае, где в качестве документа необходимо предоставить отчет об оценке, заключение специалиста не имеет никакой силы. Тем не менее в тех ситуациях, где необходимо получить консультацию о рыночной стоимости, такие специалисты имеют право ее оказать. Другой вопрос — вопрос доверия к квалификации специалиста. Ведь если специалист не смог сдать квалификационный экзамен по направлению «Оценка недвижимости», могут возникнуть сомнения в его профпригодности.
Важно понимать, что в действующем законодательстве не предусмотрено иных видов документов, составляемых в результате оценки недвижимости, кроме Отчётов об оценке. Подобные заключения не имеют какой-либо юридической значимости и носят справочный характер.
Осуществление оценочной деятельности допускается только по направлениям, указанным в квалификационных аттестатах. Отсутствие квалификационного аттестата в сфере «Оценка недвижимости» у лица, выдающего Заключение специалиста, позволяет усомниться в его квалификации.
Как осуществляется оценка недвижимости?
Оценка недвижимости — искусство установления ликвидности объекта. На начальном этапе оценки недвижимости необходимо идентифицировать оцениваемый объект, изучить техническую и правоустанавливающую документацию.
Оценщик проводит осмотр и четко фиксирует местоположение объекта. Важно понять не просто адрес объекта. Анализируется местоположение относительно окружения, инфраструктуры, магистральных улиц, узнаваемых мест, общественного транспорта, деловых зон и т.д. Оценщик, как правило, очень хорошо знает населенный пункт или вынужден разобраться с этим в процессе оценки объекта.
Изучаются конструктивные и планировочные характеристики объекта, их соответствие параметрам, указанным в технической документации, фактическое состояние (износ) объекта. При анализе правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов устанавливаются ограничения и обременения, которые могут повлиять на возможность полноценного владения объектом.
Оценка недвижимости осуществляется исходя из наиболее эффективного использования объекта, то есть такого вида использования, который юридически и физически возможен, а также наиболее целесообразен с экономической точки зрения. Текущее фактическое использование объекта не всегда совпадает с его наиболее эффективным использованием. После полного анализа оцениваемого объекта осуществляется выбор методов оценки.
Оценка недвижимости затратным подходом
Оценка недвижимости методами затратного подхода основана на определении размера затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта с учётом износа. Затраты на полное воспроизводство или замещение как правило определяются методом сравнительной единицы по специальным оценочным справочникам, поэлементным расчётом или индексным методом. Далее затраты уменьшаются на величину износа и устареваний.
Необходимо помнить, что к стоимости создания здания необходимо прибавить стоимость прав на земельный участок, на котором располагается здание. Даже если эти права в явном виде не оформлены, они есть и должны учитываться при оценке недвижимости.
Затратный подход в оценке недвижимости наиболее широко применяется при определении стоимости специализированных зданий и сооружений, для которых отсутствует рыночные предложения продажи и которые не могут самостоятельно генерировать доход, так как являются частью инфраструктуры.
В то же время данный подход следует с осторожностью применять при оценке недвижимости, имеющей развитый рынок продажи и/или аренды, так как затратный подход не учитывает особенности локального расположения и ликвидности объекта, а также часто возникают трудности с определением объективного уровня функционального и внешнего устареваний. Для оценки таких объектов недвижимости стоит отдать предпочтение другим подходам.
Затратный подход практически не применяется для оценки встроенных помещений.
Оценка недвижимости сравнительным подходом
Оценка недвижимости сравнительным (рыночным) подходом возможна при развитом рынке недвижимости схожих объектов. Оценщик изучает предложения и спрос на аналогичные объекты. В сравнительном подходе особенно важно правильно подобрать аналоги, то есть объекты, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым по основным ценообразующим факторам, таким как местоположение (не только с точки зрения географического расположения, но и с точки зрения ликвидности и привлекательности места), назначение, сегмент рынка, конструктивные и технические характеристики и др.
Так как на рынке недвижимости крайне редко можно найти предложения продажи нескольких абсолютно идентичных между собой объектов, оценка недвижимости сравнительным подходом, как правило, требует внесения в расчёт корректировок к стоимости аналогов для приведения их стоимости к стоимости оцениваемого объекта.
Данный подход применим только при оценке недвижимости, имеющей развитый рынок купли-продажи.
Оценка недвижимости доходным подходом
Доходный подход, как следует из его названия, учитывает в стоимости будущие доходы, которые объект недвижимости способен принести за срок его экономической жизни. Оценка недвижимости в рамках подхода осуществляется методом капитализации доходов (если годовые денежные потоки стабильны и имеют сопоставимый уровень) или методом дисконтирования денежных потоков (в случае, когда уровень денежных потоков в различные периоды значительно отличается, например, когда объект оценивается ещё на стадии строительства и в первые периоды денежные потоки будут отрицательные).
Оценщик моделирует денежные потоки с учетом доходов и расходов по объекту недвижимости.
Доходный подход применим только к оценке недвижимости, способной генерировать доход. При этом недвижимость не всегда способна быть самостоятельным источником дохода, объекты могут быть частью комплекса.
После применения нескольких подходов к оценке недвижимости Оценщик согласовывает результаты и присваивает веса каждому из подходов. Итоговая стоимость объекта зависит от выбранных весовых коэффициентов.
Оценка недвижимости оформляется в отчет об оценке
Оценка недвижимости это не только осмотр, анализ и расчеты. Работа оценщика оформляется в текстовый, достаточно увесистый документ — Отчет об оценке.
Содержание Отчёта регламентируется законом и стандартами. Оценщик составляет отчет об оценке таким образом, чтобы пользователь мог понять ход расчетов и последовательность мыслей оценщика, при этом не обладая навыками оценки. Самое главное требование к отчету — достоверность и обоснованность. Все исходные данные должны иметь ссылки на источники. Просто профессионального мнения недостаточно.
В зависимости от масштабов объекта оценки Отчёт содержит от нескольких десятков до сотен страниц. Для подтверждения ценовой информации в приложении к отчёту приводятся распечатки интернет-страниц объявлений о продаже или аренде объектов недвижимости. Также в приложении к Отчёту приводятся скан-копии документов на объект.
Оценка недвижимости — дело небыстрое
Отчет об оценке квартиры Оценщик составляет в течение 1 рабочего дня, а торговым центром может заниматься до 2-х недель. Оценка недвижимости практически на 95% происходит за рабочим столом перед монитором. 70-80% времени Оценщик проводит в «экселевских» таблицах. Очень часто еще на осмотре Оценщик за 5 минут может прикинуть в голове стоимость объекта, но потом неделю обосновывать свои мысли расчетами и текстовыми обоснованиями.
Оценка недвижимости: в пути развития профессии
Профессия оценщик существует в России чуть более 20 лет. За этот период оценка прошла множество этапов: лицензирование, стандартизация, саморегулирование, аттестация. В самом начале своего развития стандарты оценки могли уместиться на 3 страницах. Сегодня стандарты занимают сотню страниц, но тем не менее, формулы и методики расчетов не закреплены на законодательном уровне. До сих пор оценка является интересной и творческой профессией, которой еще предстоит долгий путь развития.
Над текстом работали: Дмитрий Протасов и Олег Изотов.
