По результатам проведения рецензий экспертных заключений об определении рыночной стоимости объектов для целей оспаривания кадастровой стоимости, выполненных судебными Экспертами для Краснодарского краевого суда, нами составлен перечень наиболее часто встречающихся нарушений и ошибок:
1. Неполное описание объекта оценки. Эксперты указывают площадь оцениваемого объекта, его назначение и адрес. Однако, зачастую игнорируют такие факторы, как ближайшее окружение, расстояние до моря (для прибрежных населенных пунктов). В результате, Эксперт не учитывает данные характеристики при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, что может привести к искажению результатов оценки.
2. Отсутствие анализа рынка (не полный анализ рынка). Ссылаясь на довольно спорное утверждение о том, что соблюдение федеральных стандартов оценки не является обязательным в рамках проведения судебных исследований, Эксперты не проводят анализ рынка объекта оценки. В редких случаях анализ рынка представлен в полном объёме, обычно, лишь номинально. Между тем, только на основании анализа влияния социально-экономического положения страны и региона можно понять тенденции рынка недвижимости на дату оценки, анализ цен, как фактических, так и сделок предложений, анализ ценообразующих факторов – гарантируют правильность последующих расчётов. И наоборот, приведение данных о сделках/предложениях о продаже/сдаче в аренду объектов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегментом вводит пользователей заключения в заблуждение о тенденциях рынка недвижимости объекта оценки и диапазонах цен на аналогичные объекты.
3. Судебные эксперты неправильно подбирают аналоги. Как следствие не полного или неверно произведенного анализа рынка объекта оценки, Эксперты не редко используют несопоставимые с оцениваемым объектом аналоги: земельные участки другой категории, объекты несопоставимой площади и прочее, что, зачастую приводит к искажению результатов, а именно: к завышению рыночной стоимости.
4. Использование справочников оценщиков, содержащих экспертные мнения относительно степени влияния различных факторов на цены, без их проверки на соответствие рынку, также приводят к искажению результатов оценки. Указанные справочники не учитывают региональных отличий рынков недвижимости.
5. Использование только затратного подхода для оценки объектов капитального строительства — также является распространенной ошибкой. Данный подход не учитывает тенденций рынка и приводит, как правило, к завышенным результатам оценки. В первую очередь, данное утверждение верно для сельскохозяйственных и производственных строений, построенных до 1980-х гг.
6. УЧЁТ НДС. Верховный суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован (определение 5-КГ17-258). Само по себе определение его рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. Вывод о включении НДС в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права. Эта позиция была поддержана минфином в письме 03-05-04-01/27451″.
7. Математические ошибки.
8. Ошибки при округлении.
Вывод: нарушения судебных экспертов влияют на результат и искажают реальную рыночную стоимость объекта. В таком случае мы рекомендуем заказывать рецензии на заключения и ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.
Опытом поделилась Ирина Леб — оценщик компании «ФИНЭКА», квалификационный аттестат по направлениям: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка движимого имущества. Опыт работы в оценочной деятельности с 2010 года.
