Работаю в оценке недвижимости с 2002 года. Начинал свою деятельность, когда существовали стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства №519 от 06 июля 2001 года, которые помещались на 2 неполные странички. Времена были чудесные и оценщики творили волшебство.
В 2003 году ко мне в руки попал отчет об оценке, который умещался на 1 листе с двух сторон, где можно было увидеть только характеристики объекта и внизу листа прочитать его рыночную стоимость, далее печать и подпись оценщика. И это было законно, так как в стандартах оценки требования к оценке были, но требования к содержанию отчета отсутствовали.
По сути, эти стандарты позволяли творить оценщику недвижимости что угодно, потому как не содержали ничего, кроме определений терминов и небольшого количества пресной воды. Стандарты оценки вмещали 20 пунктов и создавали возможность для творчества и полета фантазии любого оценщика, как опытного, так и начинающего. Но такие стандарты также давали возможность для оспаривания оценок, так как, четкого понятия, как именно проводить оценку недвижимости, в этих стандартах не было.
С 2007 года стали появляться Федеральные стандарты оценки, и сейчас их уже 12. Перечислять стандарты не будем, это скука, их можно посмотреть по ссылке. Последние федеральные стандарты оценки №13 утверждены 17 ноября 2016 года. И если сравнить все последние стандарты с первоначальными, которые умещались на 2-х страничках, то можно сделать вывод о том, что требования к проведению оценки ужесточились, как и требования к содержанию отчета об оценке, ужесточили также требования к анализу рынка, теперь никто не может выполнить анализ на 100% качественно, так как стандарты оценки расширили эту область качества до необъятных просторов. Такие стандарты оценки сузили фантазию оценщиков, убрали с рынка волшебников, которые могли прикосновением пера превратить склад во дворец и наоборот, и, конечно увеличили возможности оспаривания любых отчетов об оценке.
Новые стандарты оценки не позволяют проводить такие «ускоренные оценки» и выдавать настолько «краткие отчеты об оценке», какие я встречал в 2003 году. Теперь отчет об оценке, без копий документов на объект оценки и копий документов оценщика, содержит не менее 30 листов. Оценщика загнали в жесткие творческие рамки, а оспаривать отчеты стало проще пареной репы.
Стандарты оценки способствовали развитию справочников оценщика, которые стали публиковаться один за другим, дабы хоть как-то обезопасить самих себя от оспариваний проведенных оценок. Такие справочники содержат цифры и результаты опросов оценщиков. У меня много замечаний к таким справочникам. Как можно усреднить мнения из разных регионов и применять их для разных объектов в других городах? Кто эти эксперты, которые дали такие цифры? Какой у них опыт? И в конечном счете, где эти анкеты? Мое внутреннее ощущение подсказывает, что разработчики справочников не проверяют профессионализм оценщиков, которые отвечают на вопросы.
Мы недавно столкнулись с абсурдной ситуацией. Воспользовались справочником оценщика «Лейфера» и нас заинтересовал коэффициент арендной платы по отношению к рыночной стоимости объекта, который был опубликован в справочнике. В справочнике оценщика не указано за какой период времени принята арендная плата, за месяц или за год. Мы написали запрос на почту разработчика справочника о том, за какой период выбран коэффициент арендной платы, за год или за месяц? В ответ мы получили фразу, что они (разработчики) пояснить не могут, так как оценщикам такой вопрос при опросе не ставился. (копию письма можно прочитать по ссылке) Как доверять такому справочнику?
Оценка имущества становится все менее творческой профессией и это плохо, так как рынок недвижимости невозможно загнать в рамки, как и рынок сделок компаний или рынок земли. Это все еще сложная творческая задача максимально объективно определить ликвидность актива и здесь не всегда работает математика. Рынок состоит из цифр, но эти цифры ежедневно меняются, так как постоянно меняется окружающая объекты оценки среда. Оценщик не математик, оценщик – аналитик.
Невозможно вот так запросто заглянуть в справочник и определить насколько объект на фасаде центральной улицы в Краснодаре дороже объекта на второстепенной улице. Объективных скидок и корректировок в справочнике найти невозможно, так как значимость и ликвидность зависит не только от того, фасадный объект или нет, а по совокупности множества ценообразующих факторов, таких как проходимость, наличие парковок, наличие конкурентных объектов, окружающая инфраструктура, перспектива развития района города и множества других.
Очень хочу чтобы профессия оценщика в России приносила пользу экономике страны и одновременно с этим честно развивалась по творческому пути. Хочу, чтобы эксперты выполняли свою работу качественно, а пользователи оценок безусловно доверяли нашей работе.
